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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Miete 

Schönheitsreparaturen

Aktuell

Es ist mal sehr die Frage, ob sich die Rechtsprechung mit ihren Differenzierungen zur Frage der zulässigen Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht in ein - vermeidbares - Begründungsdickicht begeben hat. Haarklein werden die Unterschiede in den Formulierungen, wenn ermittelt werden soll, ob es sich um einen (unzulässigen) starren Fristenplan handelt. Die in einem Wohnungsmietvertrag enthaltene Klausel

"Nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung hat der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans durchzuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

- in allen sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre"

ist wegen unangemessener Benachrichtigung unwirksam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Pflichten auferlegt, meint das Kammergericht 2007. Hätte der Vermieter die Formulierung „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch, dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplanes durchzuführen, ist die Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat.

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses, BGH 2011. 

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat, BGH 2009. 

Eine Klausel in den AGB eines Wohnungsmietvertrages, nach deren Wortlaut die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter infolge von Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten, bei Unglücksfällen oder Naturereignissen (Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung) nicht ausgeschlossen ist, ist wegen Intransparenz unwirksam. Undurchsichtig ist auch eine Klausel, nach deren Wortlaut eine Endrenovierung vom Mieter verlangt werden könnte, auch wenn die letzte Renovierung erst einige Monate zurücklag, AG Gießen 2009. 
Wenn im formularmäßigen Wohnraummietvertrag vereinbart ist, dass Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen auszuführen sind, stellt dies einen unwirksamen (starren) Fristenplan dar. Die Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel hat auch die Unwirksamkeit einer allgemeinen Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zur Folge, AG Wedding 2008. Es handelt sich um einen sog. starren Fristenplan, der die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam macht. Das Landgericht Berlin hat sich allerdings dafür ausgesprochen, dass die Verwendung des Wortes "grundsätzlich" so zu interpretieren sei, dass auch Ausnahmen zulässig seien, mit der Folge, dass wiederum ein starrer Fristenplan nicht vorliege. 

Auch für den juristisch nicht geschulten Mieter sei der Begriff "grundsätzlich" im Rahmen eines Fristenplans für Schönheitsreparaturen ausreichend transparent, weil damit vergleichbar mit den Formulierungen "in der Regel" oder "im allgemeinen" deutlich wird, dass ein Regel-Ausnahmeverhältnis zum Ausdruck gebracht werden soll mit der Möglichkeit, die grundsätzlich geltenden Renovierungsfristen im Einzelfall an den tatsächlichen Renovierungsbedarf anzupassen, vgl. AG Titisee-Neustadt im Jahre 2006. Die Regelung im Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter nach "Regelfristen" zu renovieren "hat", enthält starre Fristen und ist unwirksam, LG Hamburg 2005.

Aber: Die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen in bestimmten angegebenen Zeitabständen erforderlich werden, führt auch im Zusammenspiel mit einer weiteren Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen sind, nicht zu einer gemäß § 307 BGB unzulässigen starren Fristenregelung und damit nicht zu einer Unwirksamkeit der Überwälzungsklauseln auf den Mieter insgesamt, LG Berlin 2005. Das ist dadurch zu erklären, dass eben keine Zeiten genannt werden. 

Parkett  - im Blick auf sich verändernde Gesetzeslage

Der BGH im Jahre 2013: Zu einer in einem Mietvertrags in der "Parkettklausel" enthaltenen salvatorischen Klausel. Im Anschluss an die Formulierung "sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben" enthält der Text die für unzulässig erachtete Formulierung:

", was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte[n]. …" 

Zur Beurteilung dieser salvatorischen Klausel, die das Berufungsgericht unter Anwendung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend wegen Verstoßes gegen das Verständlichkeitsgebot als unwirksam angesehen habe, bedürfe es keiner weiteren höchstrichterlichen Entscheidung. Denn es bestehe in Rechtsprechung und Literatur weitgehend Einigkeit darüber, dass salvatorische Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden können, wenn die Rechtslage - wie hier hinsichtlich der Parkettklausel der Fall - nicht zweifelhaft ist.

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