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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Wohnungseigentum

Fahrstuhl

Aufzug

Modernisierung

Wertmindung

Die Errichtung einer Fahrstuhlanlage bzw. eines Aufzugs ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Denn eine solche Maßnahme überschreitet die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bereits. Grundsätzlich müssen einer solchen Maßnahme daher alle Wohnungseigentümer zustimmen. Anders wäre es nur, wenn die Errichtung der Anlage eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG wäre. Dann bedarf es einer Beschlussfassung mit der dort geregelten qualifizierten Mehrheit (Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile).  Bei der Neugestaltung einer Fahrstuhlkabine handelt es sich nach der Rechtsprechung um eine modernisierende Instandsetzung i.S.v. § 22 Abs. 3 WEG, wenn durch diese Maßnahme eine bereits vorhandene Einrichtungen wegen bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht werden soll oder durch eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung ersetzt werden soll.

Die Regelungen in § 22 Abs. 1 und 2 BGB finden mitunter aber keine Anwendung, wenn sie wirksam durch Regelungen in einer Teilungserklärung abgeändert worden sind. So kann dann eine Zustimmung der Miteigentümer überflüssig sein. Eine solche vom Gesetz abweichende Regelung in Teilungserklärungen wird von der Rechtsprechung für zulässig erachtet.

Was ist, wenn die Anbringung eines Fahrstuhls zu einem Wertverlust einer Wohnung wegen Geräuschbelästigung und Minderung des Sonneneinfalls verbunden ist? Da der Betrieb eines Fahrstuhls notwendig solche Nachteile mit sich bringt, wird man hiermit eher nicht gehört. Es kann danach sehr entscheidend sein, die konkreten Beeinträchtigungen genau herauszuarbeiten, wenn man sich gegen eine solche Maßnahme wehrt.   

Kann man mit Erfolg geltend machen, dass man  mangels objektiver Nutzungsmöglichkeit nicht an den Betriebskosten für die Aufzüge sowie den Kosten von deren Instandhaltung und Instandsetzung zu beteiligen ist. 

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Die Unbilligkeit folgt nach der Rechtsprechung nicht bereits daraus, dass ein Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandhaltung von Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils aufkommen muss, obwohl er sie nicht benutzt und auch nicht benutzen kann (BGH).

Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung aller Umstände reicht eine objektiv fehlende Nutzungsmöglichkeit der Fahrstühle daher nicht aus, um zur Annahme der Unbilligkeit der Kostenverteilung hinsichtlich der diesbezüglichen Kosten zu gelangen. 

Ob ein Wohnungseigentümer sein Wohneigentum selbst nutzt oder vermietet, betrifft nicht das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern nur die dem vermietenden Eigentümer ausschließlich zustehende Nutzung seines Sondereigentums. Allein der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums wie einen Aufzug nicht nutzt oder nicht nutzen kann, führt nicht dazu, dass dieser Eigentümer von den Kosten des Gebrauchs und der Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums freigestellt werden muss. Denn der Gesetzgeber hat sich - wie die Rechtsprechung mehrfach bestätigt hat -  mit der Regelung des § 16 Abs. 2 WEG dafür entschieden, die Kostentragungspflicht unabhängig vom Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs festzulegen.

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