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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Veränderungen der

Mietsache

Gebrauchsentziehung

Wegnahmerecht

Bauliche Veränderungen der Mietsache dürfen nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Bei Auszug muss der Vermieter im Fall der Zustimmung diese Umbauten nicht wieder beseitigen.
Abgrenzung

Unter Abnutzung sind alle ("negativen") Veränderungen der Mietsache zu verstehen, die auf einen normalen - und somit vertragsgemäßen - Gebrauch zurückzuführen sind. Nach § 548 BGB hat der Mieter solche Abnutzungen nicht zu vertreten. Dazu gehören beispielhaft kleine Risse in den Fensterfassungen oder etwa ein abgenutzter Fußbodenbelag. Solche Abnutzungen werden durch den Mietzins abgegolten.

Welche Regeln gelten eigentlich im Garten?

Bei Mehrfamilienhäusern darf der Mieter den Garten allein in dem Fall nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung gestellt wird. Der Mieter eines Einfamilienhauses hat den Garten grundsätzlich mitgemietet, was sich regelmäßig aus dem Mietvertrag bzw. der Natur der Sache ergibt. Selbstverständlich kann im Mietvertrag auch etwas anderes geregelt (OLG Köln 19 U 132/93).

Ist der Garten ohne nähere Regelung vermietet werden, darf der Mieter sich grundsätzlich nach Belieben darin bewegen. Kinder dürfen darin spielen. Die Aufstellung eines Planschbeckens oder einer Hundehütte wären ohne Zustimmung des Vermieters zulässig. Auch einen Komposthaufen dürfte der Mieter nach LG Regensburg - WM 85, 242 - anlegen. Der Mieter darf im üblichen Rahmen Gras säen oder Blumen pflanzen (OLG Köln - Aktenzeichen 11 U 242/93).

Größere Veränderungen wie das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern oder das Entfernen vorhandener Anpflanzungen - größere Sträucher und Bäume - darf der  Mieter aber nur durchführen, wenn der Vermieter zustimmt.  Mit der Nutzung des Gartens ist in der Regel auch die Pflicht zur Gartenpflege verbunden.

Ohne besondere Vereinbarungen sind mit Gartenarbeiten allerdings nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen oder das Umgraben von Beeten gemeint. Das Beschneiden der Bäume und Büsche oder das Vertikultieren des Rasens fallen nicht darunter.

Zu differenzieren ist dabei zwischen einem Mehrparteienhaus und einem Einfamilienhaus, das der Mieter alleine bewohnt. In letzterem Falle darf der Mieter grundsätzlich den Garten auch bearbeiten- d.h. es wäre ihm auch erlaubt, einen Teich anzulegen. Bei Vertragsende muss der Mieter den ursprünglichen Zustand aber wiederherstellen.

Muss der Mieter die Gartenanlagen pflegen?

Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn der Mietvertrag entsprechende Regelungen trifft oder sich das ggf. aus den Umständen ergibt wie bei Einfamilienhäusern. Der Mieter muss nach einer Entscheidung des LG Detmold - Aktz. 2 S 180/88) in einer solchen Konstellation aber nur einfache Pflegearbeiten durchführen. 

Dazu gehören etwa Rasenmähen, Umgrabungen oder das Jäten von Unkraut. Gartenpflege und Kosten:  Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieter  die Kosten der Gartenpflege als Nebenkostenposition zahlen. Vgl. auch Landgericht Potsdam (11 S 81/01): Kosten für die Anschaffung der Gartengeräte gehören nicht dazu!

smwood.gif (2192 Byte)Hat der Mieter einen Anspruch auf einen Zaun für den von ihm genutzten Garten?

Die Mietsache muss in einem vertragsgemäßen Zustand sein. Wird Gartennutzung durch fremden Personen gestört, besteht ein Anspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung dieser Gefahrenquelle, die darin bestehen kann, einen Zaun aufzustellen. Dasselbe gilt, wenn Kinder nicht mehr unbeaufsichtigte im Garten spielen können, weil sie sonst auf eine befahrene Straße laufen könnten oder etwa zum Teich des Nachbarn mit der Gefahr zu ertrinken. Nach Angaben der Deutschen Lebens-Rettungs-Gesellschaft sind im Jahr 2002 mindestens sieben Kinder im Alter bis zu fünf Jahren in Gartenteichen ertrunken.
Achtung - hier verlassen Sie ihre Mietsache: Außerhalb des angemieteten Bereichs dürfen Pflanzen und Pflanztröge nur mit Einwilligung des Vermieters aufgestellt werden.

Die Verkehrssicherungspflicht trifft den Vermieter, die er aber vertraglich auf den Mieter übertragen kann. 

Miete und Treppenlift

Muss der Vermieter den Einbau eines Treppenlifts dulden? Dazu das BVerfG:  Bei Bestimmung des Inhalts und Umfangs des sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ergebenden Nutzungsrechts des Mieters ist Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu beachten. Dieses Benachteiligungsverbot begründet nicht nur eine besondere Verantwortung des Staates für behinderte Personen, es fließt als Teil der objektiven Wertordnung auch in die Auslegung des Zivilrechts ein. Das sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebende Nutzungsrecht des Mieters wird, auch wenn der behinderte Angehörige oder Lebengefährte nicht Partei des Mietvertrages ist, durch diese Grundentscheidung mitgeprägt. (BVerfG vom 28. März 2000 - Az. 1 BvR 1460/99). 

Allerdings sollte man bedenken, dass man beim Auszug, d.h. Ende des Mietverhältnisses, den Treppenlift wieder entfernen muss.

hologo.jpg (11405 Byte)Vermieter haftet für eigenmächtigen Gebrauchsentzug eines Warenaufzugs

Nach einem Urteil des LG Coburg gilt ein Fahrstuhl, mit dem angemietete Geschäftsräume erreicht werden können, als mitvermietet. Hindert der Vermieter den Mieter grundlos, den Aufzug zu benutzen und muss der Mieter aus diesem Grund die täglichen Warenlieferungen zeitaufwändig über eine Treppe transportieren, hat ihm der Vermieter den entgangenen Gewinn zu ersetzen.

Die Beklagte hatte dem Kläger die Nutzung des in den Mieträumen vorhandenen Lastenaufzugs für die täglichen Warenlieferungen des Klägers untersagt und hierfür eine zusätzliche Miete von monatlich 250 EUR verlangt. Da sich der Mieter weigerte, drehte die Vermieterin die Sicherung für den Lift heraus und versperrte die Tür zum Raum mit dem Sicherungskasten. Hiergegen erwirkte der Kläger beim AG Coburg eine einstweilige Verfügung und machte anschließend gegenüber der Beklagten einen Umsatzverlust in Höhe von 13.500 EUR als Schadensersatz geltend. Durch den Ausfall des Fahrstuhls hätten die Angestellten täglich etwa zwei Stunden damit verbracht, Waren bis zu 600 kg in den Keller zu tragen und daher erst später zu Kunden aufbrechen können. Die Beklagte wendete ein, dass der Aufzug nicht mitvermietet gewesen sei und verweigerte die Zahlung. Das LG Coburg hat der Klage nach Beweisaufnahme in Höhe von 4.300 EUR stattgegeben und im Übrigen abgewiesen. Nach Ansicht des Gerichts gelte ein Fahrstuhl, der Mieträume miteinander verbinde, regelmäßig als mitvermietet. Die Beklagte habe dem Kläger daher eigenmächtig und zu Unrecht die Nutzung des Lifts entzogen und sei schadensersatzpflichtig. Das OLG Bamberg hat in seinem Urteil vom 23.09.2003 (Aktz.: 6 U 43/03) die Entscheidung bestätigt und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Verjährung des Wegnahmerechts des Mieters nach Ablauf von 6 Monaten

Nach einem Urteil des LG Coburg muss der Mieter seine Wohnungseinrichtung grundsätzlich innerhalb von 6 Monaten nach Kündigung des Mietverhältnisses aus den Mieträumen entfernen. Nach Ablauf dieser Frist ist er zur Wegnahme nicht mehr berechtigt.

Die Vermieterin hatte der Mieterin wirksam die Kündigung des Mietvertrages zum März 2002 ausgesprochen. Die Mieterin verließ die Mieträume jedoch erst im Januar 2003 und verlangte die Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 15.000 Euro, anderenfalls werde sie die von ihr eingebrachten Lampen, Schränke und Sanitäranlagen aus den Mieträumen entfernen. Dies lehnte die Vermieterin ab und beantragte vor dem LG Coburg zunächst den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Das LG Coburg gab der klagenden Vermieterin Recht und bestätigte die zuvor erlassene einstweilige Verfügung. Der Anspruch der Beklagten auf Wegnahme der eingebrachten Einrichtungsgegenstände sei nach § 548 Abs.2 BGB verjährt. Die gesetzliche 6-Monatsfrist beginne mit dem in der wirksamen Kündigung bestimmten Termin. Auf den tatsächlichen Auszug komme es nicht an, da anderenfalls der Mieter den Beginn der Frist durch Verbleiben in den Mieträumen hinauszuschieben könne. Demgemäß dürfe die Klägerin die Einrichtungsgegenstände behalten. Die Berufung der Beklagten vor dem OLG Bamberg 06.06.2003 Aktz.: 6 U 20/03) war erfolglos.

Mietwohnung und Fernsehempfang 

Satelliten-Schüssel  - Wer für den Empfang zusätzlicher Fernsehprogramme eine Parabol-Antenne installieren möchte, benötigt vorab die Zustimmung des Vermieters.

Hiernach kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters unter folgenden Voraussetzungen verlangen: 1. Es sind weder eine Gemeinschafts-Parabol-Antenne noch ein Breitbandkabelanschluss vorhanden. Weiterhin ist es ungewiss, ob ein solcher Anschluss verlegt werden soll. 2. Der Mieter muss eine weitgehend unauffällige Parabol-Antenne durch einen Fachmann an einer optisch am wenigsten störenden Stelle anbringen lassen. Dabei kann der Vermieter bestimmen, wo die Antenne anzubringen ist. 3. Der Mieter übernimmt alle im Zusammenhang mit der Installation entstehenden Kosten und Gebühren. 4. Der Mieter deckt zudem das Haftungsrisiko des Vermieters ab und leistet ihm auf Verlangen Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung der Anlage.

Aktuell: Das Amtsgericht München hat in seiner Entscheidung vom 02.10.2012 - 473 C 12502/12 einer Vermieterin den Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne eingeräumt. Wenn nach Treu und Glauben zu entscheiden sei, ob für den Mieter eine Berechtigung zur Installation einer Parabolantenne auf der Terrasse bestehe, seien die Interessen zwischen dem Eigentumsrecht der Vermieterin und dem Recht der Mieter auf Zugang zu Informationen

Ein Vermieter muss die Montage einer Satellitenschüssel an seinem Haus jedenfalls dann nicht dulden, wenn ein russischer Mieter vergleichbare Fernsehprogramme über das vorhandene Kabelnetz in Verbindung mit einem Decoder empfangen kann (Bundesgerichtshof - VIII ZR 118/04).

Kabel-Fernsehen - Will der Vermieter die Wohnung mit einem Kabelanschluss versehen, so muss der Mieter diese Verbesserung nach § 554 Abs. 2 BGB dulden (AG Hamburg 41C 669/90 - 25.7.1990).

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