Mangel des Grundstücks – historischer Rechtsstand

Grundstück

Mängel

Mangel der Kaufsache

Zum damaligen Stand: Hausverkäufer müssen nicht über leicht erkennbare Lärmquellen aufklären

Die Kläger hatten von dem Beklagten ein Wohnhaus erworben. Das Haus befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft eines Sägewerks. Nach einem Jahr zogen die Kläger aus dem Haus wieder aus, weil sie den Lärm des Sägewerks unerträglich fanden.

Die Kläger verlangten von dem Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Hauses. Der Beklagte habe sie arglistig getäuscht, indem er sie vor Vertragsschluss nicht über den mit dem Sägereibetrieb verbundenen Lärm aufgeklärt habe. Sie seien auf Grund der Angaben eines Dritten davon ausgegangen, dass die Sägerei kaum noch betrieben werde. Der Beklagte lehnte die Rückabwicklung des Kaufvertrages ab. Die Kläger hätten das Haus mehrmals besichtigt und sich nie nach Geräuschen des gut sichtbaren Sägewerks erkundigt. Die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hatte keinen Erfolg. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Hauses. Der Beklagte hat die Kläger nicht über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache arglistig getäuscht. Verkäufer müssen nur über ihnen bekannte verborgene Mängel und Umstände aufklären.

Der Sägereibetrieb war aber für jedermann erkennbar. Außerdem haben die Kläger den Beklagten weder auf den Sägereibetrieb noch auf den hiermit verbundenen Lärm angesprochen. Auf die Angaben eines Dritten, der mit dem Vertragsschluss nichts zu tun hatte, hätten sie sich nicht verlassen dürfen. Dessen falsche Angaben muss sich der Beklagte, der hiervon nichts gewusst hat, nicht zuzurechnen lassen (OLG Bamberg 14.5.2004, 6 U 3/04).

Fehlt der gekauften Sache bei Gefahrübergang eine zugesicherte Eigenschaft, entfällt der Anspruch des Käufers auf Minderung nicht dadurch, dass der Sache bis zum Vollzug der Minderung die zugesicherte Eigenschaft zuwächst (BGH, Urteil vom 20.10.00 - V ZR 207/99). Der Verkäufer hat Gewähr dafür zu leisten, dass die Sache im Zeitpunkt des Gefahrübergangs mangelfrei ist bzw. die zugesicherte Eigenschaft hat und nicht erst bis zum Vollzug der Wandlung oder Minderung fehlerfrei wird. Weiterhin kann es dem Verkäufer nicht zugute kommen, dass er sein Einverständnis zur Vollziehung der Wandlung oder Minderung hinauszögert, obwohl der Käufer wegen des Mangels oder des Fehlens der zugesicherten Eigenschaft berechtigt Wandlung oder Minderung verlangt. Die Tatsache, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel begründen (BGH, Urteil v. 13. 10. 2000 - V ZR 430/99). Das Gericht hat in Fällen der nahezu oder gar vollständigen Unbenutzbarkeit des Kaufobjekts zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch einen Sachmangel bejaht, so z. B. bei Versagung der Baugenehmigung aus bauplanungsrechtlichen Gründen. Die eingeschränkte Benutzbarkeit der übereigneten Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch ist als Sachmangel zu werten.

Liegt ein verkauftes Grundstück unmittelbar an einer Straße und in einem Gebiet, in dem viele Häuser stehen, so darf der Erwerber ohne besondere Erwähnung im Grundstückskaufvertrag davon ausgehen, dass das Grundstück bebaubar ist.

Selbst bei einem Mängelgewährleistungsausschuss haftet der Verkäufer für den Mangel, dass das Grundstück in einem Hochwasserüberschwemmungsgebiet liegt (OLG Koblenz, Urt. vom 01.12.1999 - 5 U 1754/ 98).

BGH: Wann trifft den Verkäufer eine Aufklärungspflicht?

Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muss der Verkäufer den Käufer nicht aufklären, wenn dieser die Gefahr begründenden Umstände kennt und den Schluss auf die Gefahr zieht (BGH - 07.02.2003 - V ZR 25/02).