Die Frage, ob eine Maßnahme noch als
Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder eine bereits darüber
hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22
Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter
Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen.
Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw.
Instandsetzung nicht nur auf die Erneuerung oder das Auswechseln bereits
vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der
Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten
Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen
Kosten-Nutzen-Analyse umfasst. Auch eine über die bloße Reproduktion
des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine
technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung
eines Mangels darstellt, kann eine ordnungsgemäße Instandsetzung
darstellen. Im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums sind die Wohnungseigentümer also nicht
darauf beschränkt lediglich den früheren Zustand wieder herzustellen.
Generell setzt das voraus, dass ein verantwortungsbewusster,
wirtschaftlich denkender Hauseigentümer vernünftigerweise ebenso
sanieren würde, der wirtschaftliche Aufwand für eine technische
Neuerung also in einem vertretbaren Verhältnis zum Erfolg steht und
sich in absehbarer Zeit bezogen auf die Lebensdauer der Maßnahme
amortisiert. So verhält es sich beispielsweise nach der Rechtsprechung,
wenn sich Umrüstungskosten von etwa 12.000 Euro binnen 4 bis 5 Jahren
amortisieren und erheblichem Sanierungsaufwand von ca. 6.000 Euro gegenüberstehen. |
Der Austausch einer Öl- gegen eine Gasheizung stellt eine
modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG dar, sofern die zu
ersetzende Anlage nicht mehr funktionsfähig, veraltet und
unwirtschaftlich ist (BayObLG und andere). Auch in anderen
Entscheidungen gelten als modernisierende Instandsetzungen die komplette
Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage oder der nachträgliche
Einbau einer automatischen Regulierungsanlage für die Zentralheizung.
Wenn die bisherige Heizungsanlage (vorhandener Öl-Kessel) durch einen
Gas-Brennwertkessel ersetzt werden soll, handelt es sich bei einer im Übrigen
maroden Altanlage auch nach aktuellster Rechtsprechung um eine
Sanierungsmaßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und
Instandsetzung, welche mit einfacher Mehrheit beschlossen werden konnte.
Wie einzelfallbezogen die Rechtsprechung argumentiert, wird aber
deutlich in dem älteren Fall des OLG Hamm von 1994: Wenn in einer
Wohnanlage bislang keine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden war,
stellt die Umstellung der Wärmeversorgung von Nachtspeicherstrom auf
Gas keine Angelegenheit dar, über die die Wohnungseigentümer gemäß
WEG § 23 Abs. 1 durch Mehrheitsbeschluss entscheiden könnten. Es
handelt sich nämlich nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme im Sinne
von WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2, und zwar auch nicht um eine modernisierende
Instandhaltungsmaßnahme (unterstellt die Nachtspeicherheizungen seien
modernisierungsbedürftig), sondern sogar um eine
bauliche Veränderung, weil bislang keine gemeinschaftliche
Heizungsanlage vorhanden gewesen wäre, die hätte instand gesetzt werden
können. In diesem Fall gab es Heizaggregate, die nicht im
gemeinschaftlichen Eigentum, sondern im Sondereigentum der einzelnen WE
bzw. sogar im Eigentum der Wohnungsmieter standen. Wir nennen diese
Entscheidung für den Fall, wenn es hier zur Seite des Sachverhalts hin
Umstände geben sollte, die noch nicht ausreichend berücksichtigt wären.
Der in einem
Fall des LG Koblenz aus dem Jahre 2009 neben der
Heizungssanierung geplante zusätzliche und damit hiervon unabhängige
Einbau eines Blockheizkraftwerkes war nach Auffassung des Gerichts
dagegen keine modernisierende Instandsetzung. Es handelt sich vielmehr
um eine bauliche Maßnahme, die bei Gelegenheit
der anstehenden Heizungssanierung zusätzlich vorgenommen
werden soll, um unter Ausnutzung der anfallenden Wärme Elektrizität zu
erzeugen.
Besonders wichtig ist diese Erkenntnis der Rechtsprechung: Die Abkoppelung
einer Wohnung von der gemeinsamen Heizungsanlage und das
Aufstellen eines neuen Heizkessels für die Beheizung nur dieser Wohnung
stellen auch dann keine modernisierende
Instandsetzung dar, wenn der vorhandene Heizkessel eine
ausreichende Wärmeversorgung der Gesamtanlage nicht mehr gewährleistete.
Dabei ist folgende Argumentation zu berücksichtigen: Eine
modernisierende Instandhaltung läge nur dann vor, wenn der möglicherweise
nur eine zu geringe Heizleistung erbringende und unwirtschaftliche alte
Heizkessel ohne sonstige Veränderungen der
Heizungsanlage durch einen moderneren, ausreichend dimensionierten
Heizkessel ersetzt worden wäre. Durch die in diesem Fall von
den Wohnungseigentümern mit Mehrheit beschlossene Maßnahme wurde aber
die bisher vorhandene gemeinschaftliche Heizungsanlage in zwei
nebeneinander betriebene Heizungsanlagen aufgeteilt. So war
nicht nur ein zweiter Heizkessel installiert worden, sondern auch ein
neuer Gasanschluss verbunden mit der Verlegung
neuer Leitungen zum Teil nach Wanddurchbrüchen und durch im
Gemeinschaftseigentum stehende Räume. Das Gericht vertrat die
Auffassung, dass diese Maßnahme selbst nicht im Rahmen des § 22 Abs. 2
Satz 1 WEG einer Beschlussfassung durch eine qualifizierte Mehrheit zugänglich
war.
Man muss selbst für den Fall, dass es sich an
sich um eine modernisierende Instandsetzung handeln soll, an folgendes
denken: Für die Beurteilung als modernisierende Instandsetzung ist ein
Kosten-Nutzen-Vergleich, also eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, ein
wichtiger Umstand. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei einer längeren
Dauer allerdings eine realistische Einschätzung der
Energiepreisentwicklung kaum möglich ist bzw. immer unsicherer wird.
Insoweit sind Amortisationsberechnungen, wenn es zum Streit kommen
sollte, nicht so ohne weiteres für Gerichte nachvollziehbar. |